模式创业的可行性分析报告范文，模式创业的可行性分析报告总结？

投稿用户 • 2023年3月6日 pm5:56 • 创业项目 • 阅读 14

实体店店铺选址及房租的考量

上回我们讲了实体店创业前，先需要确定行业，再根据所选定的行业状况做一个预算，在这个预算例子（以便利店为例）里大家会发现，在费用构成里店铺租金、人员薪酬占比比较大，占据月费用支出的70%多，那么为了盈利，降低这块费用就必不可少，人员薪酬可以通过加强管理、提高效率、提高单位产出和老板自己多干来解决，房租就复杂了，因为房租不仅关联着费用，他还关联着收入（因为不同位置的店铺营业额不同），所以需要权衡，因各行业的毛利率不同、客单价不同、经营目的与模式不同，所以我们需要有一个权衡方法来计算房租是否合理。

在计算房租之前我们需要先选址。

对于选址我个人认为，首先一定优先选择商业成熟的地区，新兴的商业区一定要慎重，因为未经验证的商业区不确定性太高，这些不确定性会严重影响你的预算模板，不管房东如何描绘前景都要谨慎调研验证。

那么在一个商业区内我们又如何选址呢？大家可能都知道一些，网上也有很多文章介绍如何选址，都很有道理，我就不多说了，我只说说在确定好行业与商业区之后，如何在这个商业区内选择一个好点的位置，选择位置一般会有几个考量，如：在人流的出入口；在人流的必经路线上；展示面要大，最好是大把角；向阳面；但一般这些地方都是抢手的地方，不好租且租金极高，其实不管是位置还是展示都是为了最大限度的吸引人流，这里我给大家提供一个实战小窍门，就是“黄金旋涡”。

什么是“黄金旋涡”，就是人流在向一个方向流动的过程中会选择一个点进行折返或驻足，这个点就会形成一个人流聚集点，这个点就是“黄金旋涡”，这个规律不是我发现的，是一个北京百年老字号的选址规则，这个老字号的名称我就不说了，但就我的观察与实践觉得还是有实战意义的，这个点就是黄金分割点，也就是商业区两端的主要出入口之间的0.618和0.382的这两个点，有兴趣的朋友可以去看看在这两个点上的店铺是不是经营状态比较好，在一些步行商业街这个窍门最好用，当然这要求这个店铺经营的行业要符合本商业区的定位，而且要和同业态比较，你不能在酒吧街开寿衣店吧，你也不能拿餐馆和宠物店比。

那么店址选好了，我们就需要谈谈租金了，租金多少合适呢，这个考量起来就复杂了，在这之前我们先要确认这个位置开店我们能获得多大的流水，这个流水的确认非常重要，不仅要通过自己的观察，如：拿着计数器计算每日平均目标客户的客流，注意是平均客流（包括淡旺季）；了解平均客单价；了解商业区内同行的日均流水；了解本商业区内同行的平均毛利率，有了这些信息后我们就可以根据我上一篇文章中的公式算出当前的租金是否合适，不过有些信息我们可能很难收集到，而且就算收集到的也有可能有偏差，这就需要你做好充分的冗余，对计算出的流水做出合理的评估与调整。

不同行业的费用构成不同，各项费用的占比也会不同，所以需要对各种费用在总费用中的占比做出合理的调整，以便给自己留下回旋空间，如：通过对流水的计算，在现有的毛利率水平上，为了保持盈利，我每月最大支出费用是多少，这个费用里有哪些是固定的，有哪些是浮动的，浮动的幅度是多少，那么固定费用的占比就要给浮动费用预留出浮动空间，不然很可能超支，而且可能因为费用问题限制经营手段。

通过以上的计算、考量，我们心中就会有一个比较合理的房租价格，剩下的就是和房东讨价还价了。

这里说一下一般房东是怎么定价的，在成熟商业区房东的定价一般是按照周边的同类商铺的价格定价或按照上一家租户的价格定价，在新兴商业区没有参考的情况下房东一般按照房屋购买成本乘以一个预期收益率来定价，预期收益率一般在5%-7%之间，由于房价高所以租金就高，房东大多数情况是不太考虑市场情况与经营者情况的，这也与房东购买商业地产的目的有关，目的是投资的就希望获得合理的收益，这无可厚非，如果目的是保值的那可能就好谈一点，因为就保值来说它的收益预期相对就会比投资的低一点。在这我有一点不成熟的想法，如果商业地产的产权期限提高一点，到期后的政策更明确一些，房东的年收益率预期是否能够降低一点呢？大家觉得呢？

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