福州泰禾金府大院项目介绍?福州泰禾金府大院项目介绍图?

继续东二环的话题,盘点配套发展轨迹和土拍供应轨迹后,来聊聊最受关注的房价,以及为何这几年能领涨福州。

房价走势

对于东二环的房价走势,数据依然来自网络:

2011年,保利香槟13000

2012年底,保利香槟均价15000

2013年底,保利香槟均价17000,香开新城16500

2014年底,保利香槟均价15700,香开新城15700,融侨悦城16600,融信后海16400,中联东郡12500

2015年7月,泰禾金尊府16200,融信后海17000

2015年底,融侨悦城19000,保利金香槟16800,中联东郡16000

2016年3月,香开新城19999,融侨悦城25000,泰禾金尊府别墅27000,中联东郡18000

2016-08月,阳光城檀悦平层精装24000,复式25000,保利金香槟,精装均价26500

2017年,阳光城檀悦平层精装27000, 复式毛坯29000

2018年,香开连天精装3.2W,捆绑车位,泰禾金府大院:3.4+4K精装+8K装饰+1W现金=5.6W

2019年,公园左岸,高层精装3.65W,别墅3.84W。

2020年,观湖郡毛坯3.35W,保利和光3.2W,蓝光里2.6W,鹤鸾郡2.7W

2021年,建发养云精装4.3W,君樾府精装3.5W,养云二期精装4.5W,首开香颂3.08W,龙湖观宸3.4W

2022年,君樾府毛坯2.95W+车位。

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分析:对于东二环的房价走势,在2016年之前,项目集中在泰禾商圈周边,就是目前常见的香槟国际、香开新城、金尊府、融侨悦城、融信后海,这5个新盘项目。

项目的供地时间都在2010-2013年,随后4年时间整个板块接近断供

从房价走势来看,初期香槟国际1.3-1.5W,2013年福州房价出现上涨,一直涨到年末,保利香槟国际和香开新城,也涨到了1.7W左右。

2014年,福州房价开始下跌,基本回到了2013年初的情况,在这一年,融侨悦城、融信后海也开始上市,定价也低于预期。

直到2015年中旬,整个东二环的均价都在1.6W左右。这期间,板块新盘都开始供应。

此时进场的购房者,也就成为了福州楼市里面的天选之子。

当时1.6W同价位的板块,大概有几个比较典型的,比如金山、奥体、五四北、淮安、马尾东江滨等。

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随着2016年福州楼市开始新一轮上涨周期,这些开盘的项目,部分尾盘也开始上涨,基本一两个月就会上涨一次。

2017年,随着泰禾商圈大部分项目进入尾声,在高峰期出让的2.5环两个项目开始上市,就是阳光城檀悦和香开连天。

阳光城檀悦在2017年精装均价2.7W,同时间在奥体的阳光城檀府精装均价3W。

2018年,福州楼市进入最巅峰的时刻,精装加价捆绑非常多,板块主要是两个新盘,一个是香开连天,精装3.2W+车位,一个是金府大院一系列花式加价,5W+。

此时的奥体精装3.5W左右,五里亭的金玺公馆精装4.2W,世茂璀璨天城精装3.6W。

随着巅峰过去,楼市开始逐步进入理想区,板块随着巅峰期的推盘,也基本没有了新盘供应,2019年公园左岸摇号开盘,2020年观湖郡线上选房开盘,随后2.5环的安商房上市,均价2.7-3.2W。

2021年板块地王建发养云上市,随着楼市回暖和改善热潮,精装加价后4.3W,开盘即热销,随后二期4.5W,除了养云外,其他项目也开始一定程度加价,比如2.5环外的龙湖观宸捆绑车位,联发君越府捆绑精装5.5K等。

2022年,随着外围的东区全面遇冷,板块在售的几个尾盘,也出现了一定幅度的降价,比如君越府取消了精装捆绑。

走势分析

从走势来看,板块大体分成三个时间点:

2012-2016:泰禾商圈核心区供应,受楼市氛围和配套建设影响,售价在1.6W左右。

2017-2018:板块2.5环外的个别新盘,精装均价2.7-3.2W。

2019-2021:供应减弱,开盘价相对理性,随后逐步走高,在2021年走上巅峰。

2022:外围遇冷,部分项目取消捆绑,放出优惠,土拍高指导价,出让结果略低迷。

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目前板块的二手房大体表现如下:泰禾金尊府4.3W、融侨悦城4.1W、公园左岸3.9W、融信后海3.8W、香开新城3.4W、保利香槟国际3.2W。

分析:目前核心区的次新盘,对比2016年之前1.6W的均价,涨幅基本在100%-170%。

对比大部分同时期的板块,涨幅在一倍不到,可以说东二环得非常耀眼。

此时就是思考一个问题,为何东二环能这么涨?

对于东二环的大幅度上涨,个人感受:

1、楼市周期+配套落地的加成

2、从核心区从外的开发模式

对于第一点就不多做描述了,2016-2017年楼市周期,除了淮安、马尾这些个别区域外,大部分涨幅也都在70%-100%,比如奥体的丽兹公馆。

除了楼市周期可以的最大加成外,上一篇盘点的配套逐步落地,2015-2020年,基本一年一个配套落地建成,此时也是核心区的次新房逐步进入交付期的阶段。

除了配套和楼市周期,还有一个就是开发模式。

对于东二环的开发,先从距离二环最近的泰禾商圈启动,随后给出长达4年的空窗期,让这些新盘能够去化。

随着2018年楼市进入巅峰,板块进去2.5环开发,此时的外围新盘卖到3.2W。

2016年之前的新盘开始交房,二手市场,刚交房的次新房,最容易刻意抬价,比如目前楼市很冷,但是刚交房的新盘一个个同样不低。

当刚交房的二手房开始刻意拉高挂牌的时候,外围区位更差的新盘卖到3.2W还要捆绑车位,很明显的承托作用出现。

举个例子:刚交房的融侨悦城,以前1.6W买的,看到外围的香开连天3.2W+车位,二手挂个3.8W,过分吗?

随后2020年-2021年,土拍持续火热+个别改善盘,冲到4W以上,一定程度也护住区位更优核心区二手定价。

2022年,2.5环土拍遇冷,新盘去化遇冷,当初的香开连天和阳光城檀悦,目前二手2.8-3W,诚意挂牌出售。

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会发现一个问题,原来东二环不是每个盘都赚钱,同时间奥体的阳光城檀府,目前成本价出售,而这里同样如此。

面对外围的不保本,新盘降价等,对于泰禾商圈的次新盘,此时可以用区位更优、配套更强,让项目没有受到太多压力。

这就是目前东二环核心区的模式护盘,举个反例:

南二环前两年开发了二环外的郭宅+后坂2021年高峰期精装也卖到了2.8-3W,2022年二环内的北园开始供应,此时楼市遇冷,对于前两年的新盘未来二手定价,很明显即便想挂3W以上,也要看北园的新盘定价和去化。

这就是常说的房价上下游关系,南二环的模式,先开发差的,再开发好的。

即便北园目前楼市不遇冷,卖到3W以上,对于郭宅和后坂的承托力也不大,而要是卖得不好,压制力可是不小。

反推遐想

此时反推东二环的模式:

假如先开发东2.5环,在2018年开盘泰禾商圈,新盘不出意外卖到3.5W+。

随后2020年开始,继续开发核心区,保利香槟国际上市,楼市遇冷,面对7000套房源的大盘,开发商开始降价去化。

此时会发现,2.5环对比2016年之前,涨幅跟福州持平。

这不是遐想,比如靠近3环的中联东郡2015年底1.6W,目前二手2.6W,涨幅60%,同样低于市场。

在没有太大涨幅的信心下,加上核心区高峰期供应,次新房不保本,市场喊他们杀猪,此时楼市遇冷,还有一个超级大盘降级去化。

如果东二环是这样的,此时还会有目前的热度吗?

盘点总结

综上,对于东二环的次新房的涨价,可以说是全方面的加持的产物。

在楼市周期之前推出核心区,拉低进场价。

巅峰期外围新盘上市,直接起到变向承托,再配合刚交房二手挂高的本性,以及此时配套开始逐步落地的热度。

一个领涨全福州的东二环,就此出现。

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