商业项目策划定位报告怎么写?商业项目策划定位报告怎么写的?

一、项目服务需求解读

1、 核心目标:

服务XX公司“住宅+商业”拿地项目,为项目前期拿地评估、投资测算提供决策参考,同时为商业街区出售型产品定位及铺排设计提供指导。

l 一方面通过城市及区域商圈格局、商业供求量价关系及去化情况、商业街运营及租金情况、区域人口及消费力等研究分析,为项目拿地可研、投资测算及拿地评估提供底层数据支撑;

l 另一方面,通过商业主力市场需求、去化情况及产品、面积段等分析,解决XX公司如何针对市场特征及业态特征,进行精准的产品定位与设计落地等系列问题,促进项目精准落地与投资价值最大化。

2、 执行思路:

以南京、徐州为重点城市,通过城市商业地图及大数据分析,以及城市宏观及分区域商业市场研究、标杆商业街及出售型商业产品尽调、样本客户访谈及商家访谈等,挖掘提炼商业市场、客群典型需求特征与业态经营定位及商业产品设计发展趋势,结合具体项目区位资源属性、XX公司品牌核心竞争力与项目本体技术指标,给出符合在地市场需求的产品发展建议与指标配比,用于投资测算评估与设计指引。

二、服务执行框架(具体服务目录以双方在项目执行过程中沟通为准)

第一部分:南京及徐州商业市场研究

一、城市宏观经济发展研究

1.1 城市概况与规划研究

1.1.1城市概况

1.1.2城市空间/功能/产业规划

1.1.3商业网点规划

1.1.4城市旅游规划

1.1.5商业市场政策研究

1.2人口与经济发展研究

1.3地方文化与习俗研究

1.3.1城市地方文化习俗

1.3.2城市历史文化内涵

二、城市商业市场格局研究

2.1商业供应市场分析

2.1.1商业市场整体发展阶段

2.1.2商业市场格局(商业地图)

2.1.3重点商业项目研究

2.1.4各业态市场整体表现研究

2.1.5商业需求市场分析汇总

2.2商业需求市场研究

2.2.1市场对于城市/区域商业的看法

2.2.1消费者对于城市/区域商业偏好类型

2.2.3市场对于本项目商业消费/入驻意愿

2.2.4市场对于本项目商业的期待/建议/意见

2.3商铺销售市场研究

2.3.1销售型商铺市场整体特征

2.3.2销售型商铺案例分析

2.3.3商铺需求市场研究

2.3.4商铺销售市场研究总结

2.4商业发展空间研究

三、城市消费力水平研究

3.1城市整体消费阶段研究

3.2城市整体消费水平研究

3.3城市整体消费特征研究

四、街区式商业发展空间及代表案例研究

4.1 街区式商业的消费需求分析

4.1.1街区式商业的消费理念分析

4.1.2街区式商业的市场空间分析

4.2 街区式商业代表案例分析(重点聚焦销售型街区商业)

4.2.1项目概况

4.2.2主题定位

4.2.3规划及总平面图

4.2.4业态布局及铺位划分

4.2.5销售数据分析及价格走势

4.2.6租金及经营数据分析

五、研究小结

5.1 南京市场小结及产品发展建议

5.2 徐州市场小结及产品发展建议

第二部分:项目产品发展建议及投资评估

一、 地块及项目价值研究

1.1规划指标及限制性条件解读

1.2地理位置及现状

1.3交通环境

1.4近端商业项目

1.5地块周边资源

二、商业市场总结及研判

三、项目整体初步定位

四、商业街区初步定位

4.1整体发展战略定位

4.2 项目文化定位、功能定位与总体形象定位

4.3 目标客群定位

? 区域消费人群消费习惯及需求分析

? 目标消费人群定位

? 目标消费人群心理洞察

价格敏感度及消费抗性

? 消费人群需求与商业功能的结合

4.4商业物业定位

? 商业概念定位

? 周边环境需求及商业层次分析

? 商业总体定位

五、商业街区总平布局及铺位划分建议

2 平面空间划分(开间、进深、户型及面积段)

2 创新户型示意

2 产品打造细节(高差处理与应用)

2 产品卖点梳理

2 景观建议

2 立面及户型建议

2 配套建议

2 产品增值建议

2 商业氛围营造等

2 整体技术指标建议

六、商业街区业态功能/物业配置建议

6.1经营主题的选择

6.2商业功能定位阐述

6.3各区块功能分布建议

6.4商业空间互动功能建议

七、分期开发及推售节奏建议

7.1 分期开发策略及图示

7.2 分期开发指标

7.3 推售策略建议

八、投资测算及效益评估

8.1 投资成本各项测算依据

8.2 产品推售及售价建议表

8.3 总投资及历年投资分析

8.4 整体投入产出分析

8.5 历年销售收入及利润分析

8.6 内部收益率及关键指标分析

8.7 风险分析

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