房地产项目建议书的内容包括哪些?房地产项目建议书的内容包括哪些方面?

商业地产第二课:项目建议书(2)

一、万国商业简介

雄踞泸州江南新区,紧挨未来大道、西邻蓝安大道、东接城南大道。

项目以高端家居mall为主题,是集家居mall、商贸、办公、餐饮、娱乐、休闲为一体的泸州首座情景全业态居家生活城。

二、城市整体商业格局

老城区商圈泸州市核心商圈,是目前泸州市民主要的购物场所及消费集聚地,整体商圈商业较为密集。

白塔商圈:

商圈定位:以零售商业为主的商圈。

代表项目:重庆百货、汇通百货、大世界百货。

沱江一桥商圈:

商圈定位:专业批发市场为主的商圈。

代表项目:龙马商城、公交商城、沱江商城等。

沱江二桥商圈:

商圈定位:以五金、家装、建材为主。

代表项目:沿街商业为主。

白塔商圈主要项目:标杆性项目——重庆百货

重百地处商业中心,以经营高中档商品为主,市场定位偏中高档,市场业态组合凌乱,人流量较大。

标杆性项目——汇通百货?

以中档商品为主,整个百货卖场品种比较齐全

城南商圈:城南商群主要以满足周边居民生活需求为导向,核心竞争项目有天远广场、融豪商业广场。

天远广场:大型购物中心,项目规模较大,涵盖了购物中心大部分主流业态,设置了大量的餐饮,休闲娱乐等。

融豪商业广场:大型购物中心,项目规模较大,综合型商业功能比较齐全,设置了餐饮、休闲娱乐等业态。

城西商圈:大型餐饮、ktv、娱乐会所,档次处于中高端。主要项目有佳乐世纪城酒城新天地。

佳乐世纪城:新型商业中心,包含有、金融街、酒店、城市广场、风情分化街区、华润万象汇等。涵盖了多种物业组合、商业细分较为明确,万象汇的入驻,拉动了整体市场形象,由于地理位置的原因,项目正处于过渡期,有待市场培育。

酒城新天地:主要以生活服务配套为主,有较为高端的百货商场,项目以休闲旅游为目的,辐射大量的旅游客群?

城北商圈:城北目前主要以专业市场为主导,代表项目有西南商贸城,不过随着步步高大都会的开业及未来建成的万达广场,城北商圈将有望成为泸州市新的商业中心。

西南商贸城:整个项目规划为大型市场区、精品市场区和附属配套区三大功能区,将汇集服装、鞋包、小商品、家居建材、副食干货、五金机电等商品研发、生产、加工、展示、交易和电子商务为一体的一站式综合商贸批发平台。

步步高大都会:城市综合体项目,主要由百货、购物中心、商业街、写字楼、酒店、影院构成

泸州市商业发展趋势:

传统市场(街铺)——大而全市场(重百)——全业态选择性市场(佳乐世纪城)——全业态主题体验类市场 。

总结:泸州市已有商业,业态传统、规模偏小、配套较为单一,现有大体量购物中心缺少主体性商业、情景体验类业态,随着城市商业的逐步发展,主题式购物公园将成为体验式商业的新潮流,成为泸州市商业的新名片。

三、项目目前定位:“一站式吃喝玩乐购全功能全业态”。

产品定位:泸州首座情景全业态居家生活城。

功能定位:家居mall、商贸、办公、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合功能 。

目标人群:全客群、全消费。

主打业态:精品家居消费——红星美凯龙为主力店的家居生活。 潮流影城消费——横店院线为核心的时尚娱乐中心。

次业态: 世界风俗美食中心。潮流影视娱乐中心。精品家居采购中心 。儿童休闲玩乐中心 。

轻奢时尚购物中心。进出口商品交易中心。

项目定位优劣势分析:

一)主力店红星美凯龙:

优势:

1、红星美凯龙具有一定的品牌影响力,

2、与周边竞品项目形成明显的差异化竞争;

3、对于客户而言,专业市场项目更具有记忆点。

劣势:

1、专业市场客户消费习惯为目的性消费,对于组团人气没有保证;

2、专业市场的单一性无法形成业态区域内闭环, 客户目的单一,无法形成叠加人流。

二)主力店横店影城

优势:

1.观影市场空间较大,能对餐饮、零售等业态形成一定的消费拉动力。

2.是综合体必备业态,能将客群向上引导。

劣势:

1.与主力店红星美凯龙的业态关联性差,不能让客群形成有效互动。

2.市场竞争较大

定位错误:

项目由于是分期开业,一期开业项目以红星美凯龙品牌卖场及影院作为主力业态,红星美凯龙虽有一定的品牌号召力,但由于业态的单一,两大业态都无法为项目带来固定的人流,从而缺少人气,会导致项目定位与市场定位不一致,从而对消费者产生误导,让消费者在消费意识上存在偏差,对项目后期招商、运营存在隐患。

四、招商不力

未出台相关招商政策,租金定位模糊,议价高,客户的接受度普遍较低。

招商团队资源匮乏,本地招主力店商家相对困难,返租形式令商家犹豫。商场已开业部分人气偏低,对于投资者及商业逐渐失去信心、招商团队的不专业,现已开业的皮草部分,无主力店带动。

五、销售失控

目前销售情况,总面积146000方,已售50000方,剩余90000万方左右,销售情况不佳。无专业销售团队,销售渠道单一,未出台合理的销售计划,无统一规划,导致销售混乱,大部分销售一楼铺面,剩余多数二楼,三楼,裙楼,对后期销售不利,对招商及后期运营造成很大影响。

应对策略:

项目业态定位新规划:

主题购物公园

主题公园 家居生活 青少年体验购物

人流 现金流 现金流

定位依据:

1.项目首要满足周边居民生活需求。

2.周边为新型住宅,主要居住客群为中青年群体。

3.周边有大量幼儿园、中小学、职业院校等。

4.项目独特的5大下沉式庭院,7大休闲广场极具泸州区域文化特色,使得项目具有观赏性和游玩价值。

5.填补区域空白,差异化定位。

6.青少年是中国的主力消费群体。

业态规划:包含购物中心、大型生活超市、特色餐饮、亲子教育、青少年学习中心和体验园,全龄购物乐园等,在此基础上,二期部分开发为主题公园,增设游乐设施(过山车、摩天轮等),投资较少、可带来人流,有利于项目推广及传播。

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